Fondos
FIX (afiliada de Fitch Ratings) comenta acciones de calificación de cuatro Fondos Cerrados
FIX (afiliada de Fitch Ratings), en adelante FIX, decidió subir la calificación del siguiente Fondo:
- Consultatio Inmobiliario FCI Cerrado Ley 27.260 a FI2+(arg) desde FI2(arg), manteniendo la Perspectiva Estable
Asimismo, decidió confirmar las siguientes calificaciones:
- SBS Creaurban Desarrollo Fondo Común Inversión Cerrado Inmobiliario en FI3 (arg), Perspectiva Estable
- Pellegrini I Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario en FI2(arg), Perspectiva Estable
- FIRST Renta Agro FCI Cerrado Ley 27.260 en Afcf(arg), Perspectiva Estable
PERFIL
Consultatio Inmobiliario FCI Cerrado Ley 27.260 es un Fondo Cerrado Inmobiliario denominado en dólares estadounidenses. Su objetivo es la valorización del capital mediante la inversión en Activos Específicos para su posterior comercialización. El Fondo invierte en desarrollos inmobiliarios destinados a uso residencial, comercial o usos mixtos.
SBS Creaurban Desarrollo FCI Cerrado Inmobiliario (SBSCDFCICI), es un Fondo Cerrado Inmobiliario denominado en dólares, cuyo objetivo primario es obtener la apreciación del valor del patrimonio del Fondo, principalmente mediante la inversión en proyectos inmobiliarios en los que actúe Creaurban S.A. como empresa constructora. Los activos específicos vinculados con dichos proyectos deben representar al menos el 75% del patrimonio del fondo. Inició operaciones en octubre 2019 y emitió Cuotapartes de Copropiedad Ordinarias Clase A por USD 6.9 millones y Cuotapartes de Copropiedad Preferidas Clase C por USD 16.1 millones. La administradora informó que durante el último trimestre fue aprobada la prórroga del plazo de vencimiento del fondo hasta septiembre de 2034, además se aprobó la fusión por absorción entre SACDE S.A. y Creaurban S.A. siendo que la primera continuará desempeñando las funciones correspondientes a Creaurban S.A. A sep’23 su patrimonio del fondo ascendía a USD 23,0 millones (al tipo de cambio de referencia del BCRA al 30-09-23).
Pellegrini I Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario (Pellegrini I FCIC Inmobiliario), es un Fondo Cerrado Inmobiliario, cuyo objetivo es obtener la apreciación del valor de su patrimonio mediante la inversión en activos inmobiliarios y su posterior administración y/o venta, en el marco del Art.206 de la Ley 27.440 (“Ley de Financiamiento Productivo”) y complementaria, Decreto 382/2019.
FIRST Renta Agro FCI Cerrado Ley 27.260 (FIRST Renta Agro) es un fondo cerrado de renta fija denominado en dólares que tiene como objetivo central el desarrollo de proyectos de financiamiento de Empresas Agropecuarias mediante la inversión, principalmente, en títulos privados (ON, FF y CPD). Actualmente se encuentra en período de liquidación, el cual inició el 9 de marzo de 2022 y por Asamblea de Cuotapartistas -en abril de ese año- se decidió una prórroga de hasta 3 años como máximo. Al 28 de abril de 2022, la Gerente abonó un primer pago a los cuotapartistas por USD 5,2 millones.
FACTORES RELEVANTES DE LA CALIFICACIÓN
La suba calificación del Fondo Consultatio Inmobiliario FCI Cerrado Ley 27.260 A FI2+(arg) desde FI2(arg) responde principalmente a la progresiva disminución del riesgo de construcción en los proyectos de mayor envergadura en los que invierte el Fondo, acompañado de una buena prudencia en la gestión de los desarrollos y política comercial reflejando la experiencia del Asesor de Inversiones (Consultatio S.A.) en desarrollos inmobiliarios, calificado en AA(arg) con perspectiva Estable por FIX (afiliada de Fitch Ratings). En cuanto a la Administradora, la misma es considerada fuerte en su evaluación cualitativa, con procesos de inversión estructurados que guardan orden y robustez.
La calificación del Fondo SBS Creaurban Desarrollo Fondo Común Inversión Cerrado Inmobiliario considera la trayectoria y experiencia de la Sociedad Gerente, SBS Asset Management S.A.S.G.F.C.I. y de la constructora, Creaurban S.A., compañía controlada por Sacde S.A., una de las principales constructoras del país (anteriormente Grupo ODS). A su vez se considera el amplio espectro de activos factibles a ser incorporados en el fondo vinculados al desarrollo inmobiliario de mayor riesgo relativo y la posibilidad de evidenciar una acotada diversificación y alto endeudamiento.
La calificación del Fondo responde principalmente a la calidad de la Administradora, en conjunto con el expertise en el mercado inmobiliario que exhiben las contrapartes involucradas en su administración. Dada la integración que presenta la Sociedad Gerente con el Grupo BNA y exposición a riesgo reputacional, FIX asume que los proyectos elegidos contarán con coberturas de compañías de seguros de primera línea y con elevada calidad crediticia, lo que mitiga los efectos derivados del riesgo de construcción. A su vez la calificación incorpora que el Fondo no posee suficiente track record, el amplio espectro de activos factibles a ser incorporados vinculados al desarrollo inmobiliario de mayor riesgo relativo aunque mitigado por la exigencia de un mínimo de 20% de avance sobre los proyectos factibles de inversión y la constitución de seguros, y la posibilidad de evidenciar una acotada diversificación. FIX monitoreará la evolución en el desarrollo de las obras dado el reciente evento ocurrido en uno de los proyectos que lleva adelante el fondo, mientras que la ausencia de avances favorables podría generar presiones a la baja de la calificación.
La calificación del Fondo FIRST Renta Agro FCI Cerrado Ley 27.260 se fundamenta en el riesgo crediticio promedio que exhibió desde el inicio del período de desinversión hasta la fecha de análisis, considerando los activos por debajo de grado de inversión, y la cual se espera conserve y/o mejore a medida que avance el período de liquidación. Por otro lado, se consideró el bajo riesgo de distribución, de concentración por emisor, y el nulo riesgo de liquidez dado su carácter de Fondo Cerrado. FIX monitoreará el cumplimiento del Fondo en cuanto a su esquema de liquidación, dado que presenta desafíos en la realización de sus inversiones en el contexto cambiario actual.
INFORMES RELACIONADOS Y METODOLOGÍA APLICABLE
FIX utilizó el Manual de Calificación de Fondos Cerrados presentado ante la Comisión Nacional de Valores (disponible en www.cnv.gov.ar).
Los informes correspondientes se encuentran disponible en nuestra web "www.fixscr.com".
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