FIX subió las calificaciones vigentes de Plaza Logística S.R.L. a A+(arg) desde A(arg).

19-DIC-2019 FIX SCR S.A. AGENTE DE CALIFICACIÓN DE RIESGO (afiliada de Fitch Ratings), en adelante FIX, subió a la categoría A+(arg) desde A(arg) la calificación de Emisor de Plaza Logistica S.R.L. y de las ON emitidas por la compañía. Factores Relevantes FIX subió las calificaciones vigentes de Plaza Logística S.R.L. a A+(arg) desde A(arg). FIX estima que la compañía genere FGO y FCO positivos ante la exitosa culminación de un ambicioso plan de expansión que le permitirá mantener una mayor y predecible generación de flujos. FIX considera que Plaza Logística presenta un pico de apalancamiento con una deuda financiera en torno a los USD 97 millones, niveles de endeudamiento neto en torno a 4.0x-5.0x EBITDA, sensiblemente inferiores a los observados en el período 2017-2019 y coberturas de intereses superiores a 2.0x EBITDA. A la fecha Plaza Logística SRL posee 405.000 m2 de espacio logístico rentable con contratos a largo plazo (5.8 años promedio, vencimiento escalonado entre 3 y 10 años) en ubicaciones estratégicas de Gran Buenos Aires y Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con ajustes periódicos que consideran la variación de inflación, costos logísticos, cotización del dólar y variación del precio de la construcción. Si bien existe cierta concentración de contrapartes, en su mayoria multinacionales de adecuada calidad crediticia que operan en diversas industrias en un mercado sub ofertado, lo cual se refleja en un nivel de vacancia en inferior a la media del mercado. De acuerdo al Caso Base de FIX, con la culminación de las obras del plan le permitirá obtener ingresos anuales a partir de 2020 de aproximadamente USD 40 MM y un EBITDA normalizado de por lo menos USD 29 MM. A pesar de esto, FIX estima que el flujo libre negativo se mantendrá en los próximos años, debido al creciente apetitivo en el servicio que presta Plaza Logística que le demandará una continua expansión de sus parques, el cual será financiado con un mix de deuda adicional, aportes de capital y flujos generados por la compañía. FIX estima un pico de endeudamiento máximo de USD 100 millones para culminar los últimos 50.000 m2 de área rentable del plan de expansión con entrega en 2020. Sin embargo, la compañía posee cierta flexibilidad para postergar aquellas obras que no están atadas a contratos. El Préstamo Sindicado se encuentra garantizado con cesión de flujos provenientes de los contratos e hipotecas de tres de los principales Parques mientras que las obligaciones negociables se emitieron sin garantías reales pero tienen menor plazo de vencimiento. FIX estima un ratio de deuda/EBITDA en alrededor de 7.5x y los ratios de cobertura de intereses superiores a 2.5x. La calificación contempla la importante posición de activos de la compañía, localizados en zonas estratégicas. En el escenario proforma el valor de la deuda con respecto a los activos resulta en un 34%, siendo considerado conservador. La valuación de los inmuebles a septiembre de 2019 era de USD 316.6 millones. Para fines de 2020 una vez finalizadas las actuales inversiones se espera que el valor de los activos ascienda aproximadamente a USD 477 MM. Sensibilidad de la calificación Cualquier evento o factor que implique un deterioro en el perfil del flujo generado por las operaciones, cambios significativos en la oferta y demanda o macroeconómicos que afecten el repago estimado, mayor agresividad en los planes de expansión o menores niveles de liquidez a los estimados podrían derivar en una baja de calificación. FIX no contempla en corto plazo una suba adicional de la calificación. Analista Principal: Cándido Pérez– Analista candido.perez@fixscr.com +54 11 5235-8119 - Sarmiento 663 - 7° piso - C1041 CABA – Argentina Analista Secundario: Pablo Andrés Artusso – Director Asociado pablo.artusso@fixscr.com +54 11 5235-8121 - Sarmiento 663 - 7° piso - C1041 CABA – Argentina Responsable del Sector: Cecilia Minguillon – Director Senior cecilia.minguillon@fixscr.com +54 11 5235-8123 - Sarmiento 663 - 7° piso - C1041 CABA – Argentina Relación con los Medios: Diego Elespe – Director BRM diego.elespe@fixscr.com (+5411) 5235-8124 - Sarmiento 663 - 7° piso - C1041 CABA - Argentina Notas Relacionadas y Metodología Aplicable: Fix utilizó el Manual de Calificación de Empresas presentado ante la Comisión Nacional de Valores (disponible en www.cnv.gob.ar). El informe correspondiente se encuentra disponible en nuestra web "www.fixscr.com". TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FIX SCR S.A. 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LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FIX SCR S.A. La reproducción o distribución total o parcial de este informe por terceros está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus calificaciones, FIX SCR S.A. se basa en información fáctica que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que FIX SCR S.A. considera creíbles. FIX SCR S.A. lleva a cabo una investigación razonable de la información fáctica sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de calificación y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. 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Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación. La información contenida en este informe, recibida del emisor, se proporciona sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de FIX SCR S.A. es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que FIX SCR S.A. evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de FIX SCR S.A. y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente, como son riesgos de precio o de mercado. 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