FIX asignó la ‘BBB+fcf(arg)’ a los CP del FF Inmobiliario RUS FUTURO; Perspectiva Estable

FIX SCR S.A. AGENTE DE CALIFICACIÓN DE RIESGO (Reg. CNV N°9) –en adelante FIX o la calificadora– asignó la calificación ‘BBB+fcf(arg)’ con perspectiva ‘Estable’ a los CP por hasta VN USD 8.877.516 a ser emitidos por el Fideicomiso Financiero Inmobiliario RUS FUTURO. La calificación se basa en la calidad crediticia de Río Uruguay Cooperativa de Seguros Limitada como contraparte de los contratos de alquiler de los inmuebles y la obligación de recompra de estos a la finalización del fideicomiso, de darse determinadas condiciones. El activo del fideicomiso estará compuesto de una cartera de inmuebles, tanto residenciales como comerciales, que se encuentran alquilados a RUS.

FACTORES RELEVANTES DE LA CALIFICACIÓN

Muy buena calidad de los activos y buena distribución geográfica: los inmuebles transferidos se componen de 6 departamentos destinados a uso residencial/alquiler en la ciudad de Concepción del Uruguay, Provincia de Entre Ríos, y 10 inmuebles comerciales ubicados en nodos urbanos estratégicos de la República Argentina, destinados a alquiler corporativo. El valor total de las propiedades fue tasado en USD 9.140.000 frente a los USD 8.877.516 a emitirse lo que resulta en una relación entre el monto emitido y el valor de las propiedades de 0,97. Las propiedades poseen una buena distribución geográfica en distintas ciudades de la República Argentina lo que reduce efectos locales del mercado inmobiliario.

Baja complejidad de administración: la administración de los inmuebles estará a cargo de AFLA S.A., empresa vinculada al grupo RUS, quien estará a cargo de la celebración, administración y/o renovación de los contratos de alquiler, ya sean de carácter temporario o permanente, y/o mediante su eventual venta individual o en bloque. FIX opina que la administración de los inmuebles implica una baja complejidad operativa y con la existencia de administradores sustitutos en caso de necesitarse.

Comité de administración: Estará integrado por 3 miembros titulares y 3 miembros suplentes designados y/o removidos por la asamblea de beneficiarios. El comité de administración se reunirá a pedido del administrador inmobiliario con la periodicidad que estime conveniente, no mayor a 3 meses, a efectos de analizar cuestiones relativas a la administración, locación y eventual venta de los activos inmobiliarios. Considerando que las propiedades se encuentran alquiladas a RUS y que la mayoría de los miembros del comité de administración están vinculados al administrador inmobiliario.

Conflicto de intereses: FIX entiende que los posibles conflictos de intereses se encuentran reducidos debido a que: i) el 100% de los alquileres comerciales ya poseen acuerdo por la totalidad del plazo del fideicomiso, ii) los alquileres residenciales representan solo el 6,5% del flujo mensual de alquileres y se deberán renegociar en 2029, y iii) el valor de venta de las propiedades posee un mínimo igual al 90% del precio al que fueron transferidas al fideicomiso. Asimismo, de observarse conflictos de intereses, el comité de administración y/o administrador inmobiliario pueden ser reemplazados por el fiduciario, en caso de necesitarse.

Contratos de locación: Las propiedades comerciales disponen de un esquema de locación contratado por la totalidad del plazo de duración del fideicomiso y mientras que los departamentos cuentan con un acuerdo vigente hasta el 30.03.2029. A partir del 01.10.2026 y hasta el 30.03.2029, el canon locativo total asciende a USD 69.500, - por mes adelantado pagaderos en pesos al tipo de cambio resultante del dólar MEP.

Calce de moneda y riesgo de base: la integración y pago de las utilidades de los CP es en dólares estadounidenses mientras que los contratos de locación se encuentran denominados en dólares, pagaderos en pesos al tipo de cambio resultante del dólar MEP. Por lo tanto, el fideicomiso posee un buen calce de moneda, pero está sujeto al riesgo de base ya que el tipo de cambio para al pago del precio de la locación está determinado a la fecha de pago, mientras que el fiduciario deberá cambiar los pesos por dólares en operaciones dólar MEP. Esto resulta que el precio del tipo de cambio aplicado puede ser distinto por establecerse en fechas distintas (riesgo de base).

Venta de inmuebles, derecho de preferencia, recompra y precio mínimo: los activos inmobiliarios que integren el patrimonio fideicomitido serán objeto de realización conforme al procedimiento previsto en el contrato de fideicomiso. RUS contará con un derecho preferente de adquisición (first refusal) respecto de cada uno de los activos inmobiliarios, sin perjuicio de la obligación y derecho de recompra que se establece en la liquidación del fideicomiso.

Asimismo, RUS asumió el compromiso irrevocable de adquirir la totalidad de los activos inmobiliarios remanentes al momento de la liquidación del fideicomiso. El valor de recompra de cada uno de los activos inmobiliarios será determinado tomando como referencia el valor resultante de la última tasación vigente realizada conforme a los criterios de valuación detallados en el prospecto. En ningún caso, el valor de recompra podrá ser inferior al valor mínimo de recompra, el que se estableció en USD 7.989.764 que corresponde al 90% del valor a que se transfirieron los activos al fideicomiso, que resulta del valor atribuido a los respectivos activos inmobiliarios en el escenario pesimista contemplado en el flujo de fondos teórico de la emisión incluido en el prospecto.

Comisiones: el fiduciario percibirá un honorario mensual equivalente al mayor entre: a) USD 625; y b) la doceava parte del 0,5% del valor nominal de los CP emitidos y en circulación, ambos más el IVA, pagaderos en pesos al tipo de cambio dólar estadounidense billete, tipo vendedor del Banco de la Nación Argentina del día anterior a la fecha de emisión de la factura y dentro de los primeros 10 días hábiles de cada mes.

El fiduciario tendrá derecho a cobrar su honorario mensual desde la fecha de firma del contrato de fideicomiso y hasta la liquidación del fideicomiso. El administrador inmobiliario percibirá un honorario mensual equivalente a USD 1.000, más IVA, pagadero en pesos al tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina del día anterior a la fecha de emisión de la factura y dentro de los primeros 10 días hábiles de cada mes. El administrador inmobiliario tendrá derecho a cobrar su honorario mensual desde la fecha de firma del contrato de fideicomiso y hasta la liquidación del fideicomiso.

SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACIONES

Calificación vinculada a la de RUS: la calificación de los CP está vinculada a la calidad crediticia de Río Uruguay Cooperativa de Seguros Limitada como contraparte de los contratos de alquiler de los inmuebles y la obligación de recompra de estos a la finalización del fideicomiso, de darse determinadas condiciones. El activo del fideicomiso estará compuesto de una cartera de inmuebles, tanto residenciales como comerciales, que se encuentran alquilados a RUS.

Mejora respecto de la calidad crediticia de RUS: una mejora de la calificación de los CP por sobre la calidad crediticia de RUS podría darse en el caso que el valor de tasación de los inmuebles sea muy superior al saldo del valor nominal de los CP.

RESUMEN DE LA TRANSACCION

Fideicomiso Financiero Individual Inmobiliario RUS FUTURO (RUS FUTURO o el fideicomiso) es un fideicomiso cuyo objetivo es generar rentabilidad mediante la administración y explotación comercial de los activos inmobiliarios transferidos en propiedad fiduciaria por Río Uruguay Cooperativa de Seguros Limitada (RUS o el fiduciante inicial). La explotación comercial será principalmente mediante contratos de alquiler, así como en su eventual venta y/o recompra al vencimiento del fondo por RUS, todo ello de conformidad con el Plan de Gestión Inmobiliaria (PGI) y los términos y condiciones establecidos en el contrato de fideicomiso.

CFA Compañía Fiduciaria Americana S.A. (CFA), actuando como fiduciario, emitirá Certificados de Participación (CP) por monto total de USD 8.877.516, los que serán destinados, neto de los gastos de estructuración, como contraprestación por la transferencia de los inmuebles.  Los CP dan derecho al cobro de los siguientes servicios, luego de deducir la contribución al fondo de gastos: a) en concepto de rendimiento, la rentabilidad neta y líquida obtenida de los contratos de alquiler; y b) en concepto de amortización de capital, el producido de la eventual venta de los activos inmobiliarios o la liquidación del fideicomiso. Los CP están denominados, serán suscriptos e integrados, en dólares estadounidenses, o bien en especie mediante el canje de los CP privados, y serán pagaderos en dólares estadounidenses (dólar MEP), en cada fecha de pago de servicios. El fideicomiso tendrá un plazo inicial de 10 años desde la fecha de emisión, vencido el mismo, el período de liquidación tendrá una duración de 12 meses, que podrá ser prorrogable por 12 meses más.

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INFORMES RELACIONADOS

CFA Compañía Fiduciaria Americana S.A.

Disponibles en www.fixscr.com.

METODOLOGÍA APLICABLE

Manual de Procedimiento de Calificación de Fondos Cerrados o de Inversión, registrado ante la CNV, noviembre 2020 (disponible en www.cnv.gob.ar).

El informe correspondiente se encuentra disponible en nuestra web "www.fixscr.com".

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Las clasificaciones incluidas en este informe fueron solicitadas por el emisor o en su nombre y, por lo tanto FIX SCR S.A. –en adelante la calificadora-, ha recibido honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación.

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