FIX asignó la ‘AAsf(arg) a los VDFA del FF Desarrollos Pilay I; Perspectiva Estable

FIX SCR S.A. AGENTE DE CALIFICACIÓN DE RIESGO –en adelante FIX o la calificadora– asignó las calificaciones preliminares ‘AAsf(arg)’ a los Valores de Deudora Fiduciaria Clase A (VDFA) por hasta VN UVA 4.000.000 y ‘BBsf(arg)’ a los Valores de Deudora Fiduciaria Clase B (VDFB) por hasta VN UVA 200.000 a ser emitidos bajo el Fideicomiso Financiero (FF) Desarrollos Pilay I, la perspectiva es ‘Estable’.

FACTORES RELEVANTES DE LA CALIFICACIÓN

Elevado estrés que soportan los instrumentos: los VDFA y VDFB soportan una pérdida del flujo de fondos teórico de los aportes de hasta el 16,21% y 11,74%, respectivamente, sin afectar su capacidad de repago. Las calificaciones asignadas son consistentes con los escenarios de estrés que soportan los títulos y con la calidad crediticia de las contrapartes de la estructura.

Importantes mejoras crediticias: la estructura posee un buen nivel de sobrecolateralización (OC) inicial real del 27,97% y 24,37% para los VDFA y VDFB que, incluyendo el fondo de liquidez se torna en una mejora crediticia total de 28,14% y 24,55%, y finalizado el periodo de gracia de los VDFA, la mejora crediticia es de 22,89% y 19,29%, respectivamente. Se trata de una estructura de pagos totalmente secuencial, con fondo de liquidez y adecuados criterios de elegibilidad de los contratos.

Cartera sin riesgo de finalización: La cartera cedida se compone de contratos activos de categoría simple tenedor de unidades funcionales en edificios construidos por los fiduciantes bajo el sistema denominado “Sistema Pilay”.

Calidad de los activos: la relación entre valor financiado, saldo de los aportes de dinero, y el valor de las propiedades (LTV o Loan-to-Value) es del 64,4%, promedio ponderado, lo que se considera medio. El plazo remanente de pagos de las cuotas cedidas es en promedio 53 meses. En cuanto a las características de la financiación, los aportes son ajustados por el valor del índice de la construcción CAC, una vez entregada la tenencia de la unidad funcional, el aportante continúa pagando la cuota tenencia hasta la cancelación de los aportes pactados, momento en que encuentra en condiciones de realizar la transferencia de la titularidad de la propiedad. El incumplimiento base estimada para los contratos tenencia con más de 5 cuotas atrasadas (150 días) se encuentra en el rango 3,1% a lo que se le ha sumado 0,4% en concepto de renuncia de los contratos.

Capacidad de administración de la cartera y riesgo de contraparte: El grupo Pilay demuestra una buena capacidad de originar y efectuar la cobranza de la cartera de acuerdo con los estándares de la industria y lo estipulado bajo el contrato. FIX considera que el riesgo de contraparte, o de fungibilidad del dinero, se encuentra mitigado debido a que el plazo promedio de la cartera es de 53 meses y el de rendición de las cobranzas a la cuenta fiduciaria es 72 horas.

Actualización correlacionada de los valores fiduciarios e ingresos: FIX opina que el riesgo de descalce de montos entre las obligaciones de pago de servicio del fidecomiso respecto a la de sus ingresos se encuentra mitigado. Los valores fiduciarios serán emitidos en UVA y el pago de servicios se efectuará mensualmente de acuerdo con el valor de UVA publicada por el BCRA en su sitio web correspondiente al sexto días hábil anterior de cada fecha de pago de servicios.  Por su parte, las cuotas tenencia cedidas al fideicomiso de los contratos, se ajustarán según el Índice CAC (Costo de la Construcción). FIX estima que ambos índices están correlacionados por lo que las diferencias temporales de los índices en el corto plazo tenderán a compensarse en el largo plazo.

Experiencia y muy buen desempeño del fiduciario: Rosario Administradora Sociedad Fiduciaria S.A. (Rosfid) posee una amplia experiencia y un muy buen desempeño como fiduciario de securitizaciones. La entidad se encuentra calificada en ‘2+FD(arg)/Estable’ por FIX.

SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACIONES

Desempeño del fideicomiso: las calificaciones pueden ser afectadas negativamente en caso de que la pérdida sea superior a la estimada.

RESUMEN DE LA TRANSACCION

Casaplan S.R.L, Pilay S.A., Bauen Arquitectura S.R.L. y Pilares S.R.L. (en conjunto Grupo Pilay o los fiduciantes) cederán a Rosario Administradora Sociedad Fiduciaria S.A. (el fiduciario) una cartera de contratos activos de categoría simple tenedor de unidades funcionales en edificios construidos por los fiduciantes bajo el sistema denominado “Sistema Pilay” por un valor fideicomitido a la fecha de corte (28.02.2026) de hasta UVA 5.553.192.

En contraprestación, el fiduciario emitirá VDF con distintos grados de prelación y derechos sobre el flujo de los contratos a ceder. Luego de un período de gracia de capital para los VDFA de 2 meses desde la fecha de corte, en donde las cobranzas netas se liberarán a los fiduciantes, la estructura de pagos de los títulos será totalmente secuencial. La estructura contará con los siguientes fondos: i) de liquidez, y ii) de gastos.

INFORMES RELACIONADOS

Rosario Administradora Sociedad Fiduciaria S.A.

Disponibles en www.fixscr.com.

 METODOLOGÍA APLICABLE

Fix utilizó el Manual de Calificación de Finanzas Estructuradas presentado ante la Comisión Nacional de Valores (disponible en www.cnv.gob.ar).

El informe correspondiente se encuentra disponible en nuestra web "www.fixscr.com".

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