FIX (afiliada de Fitch Ratings) bajó a BBB(arg) desde BBB+(arg) la calificación de Emisor de Largo Plazo de Construir S.A. y asignó Rating Watch (Alerta) Negativo

FIX SCR S.A. AGENTE DE CALIFICACIÓN DE RIESGO (afiliada de Fitch Ratings) –en adelante FIX– bajó a Categoría BBB(arg) desde Categoría BBB+(arg) y asignó Rating Watch (Alerta) Negativo a la calificación de Emisor de Largo Plazo de Construir S.A.

Factores relevantes de la calificación

Baja de calificación: La baja en la calificación se sustenta en el debilitamiento de la estructura financiera de la compañía luego de la distribución de dividendos por USD 9,1 millones y que sumado a necesidades de capital de trabajo por USD 14,6 millones generó un Flujo de Fondos Libre (FFL) negativo por USD 23 millones en 2024, financiado principalmente con aumento de deuda, elevando la misma a USD 15,2 millones a diciembre 2024 desde los USD 4,3 millones al cierre del ejercicio anterior. Asimismo, el 90% de la deuda estaba concentrada en el corto plazo a diciembre 2024, afectando su liquidez.  Cabe aclarar que los dividendos tuvieron como destino inversiones en el exterior a través de los accionistas de Ecipsa Holding S.A. Para el segundo semestre de 2025, en base a estimaciones de la compañía, FIX espera un mayor nivel de entregas de unidades y consecuente aumento del monto de cobranzas, totalizando ingresos por USD 20,5 millones frente a costos comprometidos por USD 14.8 millones. FIX continuara monitoreando esta situación durante los próximos meses.

Flujos de fondos afectados: La calificación se sustenta en el modelo de negocios de Construir, que históricamente le ha permitido financiar sus proyectos a través de anticipos de clientes, otorgándole previsibilidad en la generación de fondos y en la ejecución de las obras.  Sin embargo, en 2024 esta dinámica se vio afectada, registrando un flujo de fondos operativos (FGO) significativamente menor al de ejercicios anteriores, como resultado del incremento en las necesidades de capital de trabajo. A esta situación se suma una distribución de dividendos por USD 9,1 millones, resultando el flujo de fondos libre (FFL) negativo en USD 23 millones. El grupo económico inició un proceso de diversificación internacional de su portafolio con presencia en Paraguay, Brasil, Panamá, Estados Unidos e Israel, que podría contribuir a mitigar el riesgo asociado exclusivamente al mercado local. No obstante, los beneficios de la diversificación se proyectan para el mediano-largo plazo, dado el periodo de maduración natural de los proyectos y el hecho de que la vinculación entre Construir y esos desarrollos es a través de sus accionistas, sin participación societaria directa.

Resiliente estrategia comercial y diversificación geográfica: La estrategia comercial de Construir se basa en el desarrollo y venta de productos inmobiliarios con una cartera de poco más de 11.100 clientes en 2024. Construir, tiene presencia en siete provincias del país (Córdoba, Mendoza, Tucumán, Salta, San Juan, Neuquén y Chubut) y el desarrollo en Capital Federal, MilAires, lo que le permitirá tener una mayor diversificación de proyectos y flujos de caja, como también una mayor escala. Si bien, el mercado inmobiliario es altamente competitivo, FIX considera que la compañía mantiene una adecuada posición competitiva en los segmentos C2 y C3 principalmente por la diversificación geográfica de sus proyectos y su presencia en ocho provincias del país, habiendo sumado el proyecto MilAires mencionado, el cual está destinado a un segmento de poder adquisitivo medio/alto. La participación de Construir en ese proyecto es en calidad de socio, no estando a cargo de la construcción del mismo, ostentando una participación del 11,67%. El proyecto MilAires demandó una inversión en obra del proyecto más terreno de USD 138 millones, y posee una facturación total estimada en torno a los USD 220 millones, de los cuales USD 140 millones ya han sido facturados. Adicionalmente ya han realizado las cobranzas respectivas por un monto cercano a los USD 112 millones. Se estima que para el segundo semestre, la cobranza alcanzará los USD 12,7 millones, sin contemplar morosidad e incluyendo nuevas ventas por USD 7 millones. La compañía proyecta un margen bruto en el orden del 37%, aunque adoptó una estrategia más conservadora para 2025, reduciendo el ritmo de expansión y volumen operativo.

Liquidez y estructura de capital: La compañía modificó su perfil financiero durante 2024, pasando de bajos niveles de endeudamiento y liquidez holgada a una posición más ajustada, producto del incremento de deuda para financiar la distribución de dividendos destinada a respaldar proyectos en el exterior. A julio de 2025, según información de gestión, la deuda total asciende a USD 22,4 millones, concentrada en el corto plazo, compuesta mayormente por deudas bancarias (54%) y cauciones (39%). Compensan parcialmente la situación anterior la caja por USD 6,6 millones y las líneas de crédito disponibles por USD 5,4 millones a agosto 2025, según información brindada por la compañía. Asimismo, la compañía cuenta con proyectos que, de cumplirse según lo previsto, generarían los flujos necesarios para atender sus compromisos financieros en el corto plazo. FIX continuará revisando esta situación.

Adicionalmente, al analizar la relación entre los bienes de cambio netos de anticipos de clientes y el volumen de préstamos financieros, se observa un deterioro en el ratio Loan to Value (LTV) durante el último ejercicio. Este indicador compara el nivel de deuda con los activos realizables que respaldan su repago. Mientras que en 2023 el LTV se ubicaba en 51%, reflejando un nivel de deuda acotado respecto al respaldo operativo, en 2024 ascendió a 140%.

Sensibilidad de la calificación

La calificación podría verse presionada a la baja en caso de que la compañía continúe incrementando su nivel de endeudamiento sin una generación de flujo de fondos acorde, junto con una caída en la cartera de clientes que limite su capacidad operativa. Adicionalmente, una política sostenida de distribución de dividendos agravaría el deterioro de sus métricas financieras, afectando negativamente tanto a la compañía como al grupo económico en su conjunto.

La remoción del Rating Watch Negativo podría darse en la medida en que la compañía logre generar los flujos previstos para el segundo semestre de 2025 en línea con sus proyecciones, impactando en una liquidez más holgada.

Una suba en la calificación podría darse en el caso que los proyectos financiados en el exterior generen flujos hacia Construir y/o su sociedad controlante Ecipsa Holding S.A.

Notas relacionadas y Metodología aplicable:

FIX utilizó el Manual de Calificación de Empresas presentado ante la Comisión Nacional de Valores (disponible en www.cnv.gob.ar).

El informe correspondiente se encuentra disponible Disponibles en nuestra página web www.fixscr.com.

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