Finanzas Corporativas
FIX bajó a pyBB desde pyBBB- la calificación del Programa de Emisión Global de bonos USD2 por hasta USD 15 millones emitido por la RADICE S.A.E.C.A.
FIX (afiliada de Fitch Ratings) bajó a “pyBB“ desde “pyBBB-” la calificación del Programa de Emisión Global de bonos USD2 por hasta USD 15 millones emitido por la RADICE S.A.E.C.A. (RADICE) y confirmó la Tendencia en Sensible.
La baja en la calificación se sustenta ante las sucesivas reprogramaciones de apertura del shopping y el consecuente impacto económico-financiero que representa para el proyecto. Actualmente, el proyecto se encuentra con un grado de avance superior al 90% (con inversiones residuales por USD 4,2 millones, en base a información de la compañía). Según información proporcionada por la compañía en octubre 2022, se esperaba que la obra finalizara en diciembre 2022 en lo que respecta al shopping y las cocheras y en febrero 2023 las oficinas, aunque a la fecha aún no se ha realizado la correspondiente apertura por nuevas demoras experimentadas en la misma. La compañía proyecta realizar la apertura de manera paulatina, en 3/4 etapas, en base al avance de obra de los locatarios, entre febrero y marzo 2023, estimando quedar el shopping totalmente operativo a partir de abril 2023. No obstante, con grado de avance de la obra superior al 90% y LTV (Loan To Value) en torno a 57%, el incentivo económico a finalizar la obra es alto.
Inicialmente, la finalización del proyecto estaba prevista para septiembre 2020 y luego se revisó a febrero de 2022 como consecuencia de las demoras sufridas debido a la pandemia por COVID-19. A la fecha, acumulando atrasos de 27 meses, queda un saldo remanente de inversiones de capital por USD 4,2 millones (principalmente oficinas) sumado a la deuda con el contratista de USD 1,1 millones, presentando un saldo a pagar por USD 5,3 millones. Lo anterior, sumado a las deudas de corto plazo por USD 8,4 millones, los intereses a pagar en 2023 por USD 1,5 millones y capital de trabajo por USD 2 millones, la compañía deberá recibir flujos por un mínimo de USD 17,2 millones para poder afrontar dichas obligaciones, estimando un flujo generado por operaciones para 2023 de USD 7 millones, debiendo conseguir financiación adicional por USD 10,2 millones. La compañía estaría negociando la venta de las 25 oficinas disponibles por USD 5,5 millones, aportes de accionistas por USD 0,5 millones y financiación de bancos por USD 5 millones. Asimismo, estaría negociando despejar vencimientos de deuda de corto plazo con nuevo vencimiento en 2024 por USD 3,9 millones, de los cuales USD 2 millones corresponden a partes relacionadas y USD 1,9 millones a préstamos bancarios. Cabe aclarar que el fiduciante es obligado solidario frente a las obligaciones por pagar en caso que los flujos del proyecto no fueran suficientes. No obstante, dada la situación de incertidumbre, se mantiene la tendencia sensible, pudiendo la calificación sufrir una baja adicional. FIX continuará monitoreando la evolución económica-financiera de la compañía.
La construcción del proyecto posee a la fecha del presente informe un avance económico superior al 90%. El shopping prevé apertura por etapas, siendo la primera correspondiente al sector gastronómico, prevista para el próximo 1ro de febrero de 2023. La segunda etapa se prevé para finales de febrero y la tercera, y eventualmente cuarta etapa, para finales de marzo, en base al avance de obra de los locatarios; y posteriormente se procederá a la apertura de oficinas. La apertura del proyecto acumula demoras de 27 meses a la fecha, principalmente como consecuencia de la pandemia por COVID-19.
Los accionistas de RADICE no poseen experiencia en construcción ni operación de oficinas, centros comerciales y/o estacionamiento. Sin embargo, el plan de negocio del shopping lo lleva a cabo una empresa especialista en ello, llamada CCLA S.R.L (CCLA) (No calificada). Esta misma compañía brinda asesoramiento y lleva a cabo las contrataciones para los locales. Para FIX, la contratación de CCLA mitiga parcialmente los riesgos de operación, ya que es un negocio sin elevada complejidad pero RADICE tiene que llevar a cabo la operación. FIX considera que tomando en cuenta este factor el riesgo de operación es bajo.
El Shopping Costanera & Executive Center cuenta con ventaja competitiva al ser el primer centro comercial, gastronómico y de entretenimiento de Encarnación. Sus principales competidores de similar característica se encuentran del otro lado de la frontera en Posadas, Misiones, Argentina. Se espera que el proyecto se beneficie de su posición estratégica, ya que históricamente 55 mil personas cruzan diariamente el puente internacional Roque González-Horacio Quiroga.
RADICE va a actuar como una empresa de objeto específico (SPV), ya que va a tener un sólo proyecto. En ese sentido, para garantizar el desarrollo de El Shopping Costanera & Executive Center se creó un fideicomiso de garantías, a fin de cubrir el riesgo de aportación de fondos, déficits de caja, y costos financieros en caso de retrasos en la construcción. El paquete de garantías incluye: i) ceder el terreno, el proyecto y los futuros flujos de fondos a un fidecomiso de garantía, fuente de pago y ejecución ; ii) garantía de primer grado sobre préstamo de GBN Paraguay, las ON a emitir, y acreedores privados; iii) cuentas fiduciaria de recepción de fondos, cuenta reserva de intereses y cuenta reserva de capital; iv) en el caso de que no hubiese fondos para cumplir con los servicios de deuda, RADICE se hará cargo de cubrir las necesidades. El fideicomiso de garantía, fuente de pago, recibirá los fondos de las emisiones de deuda, flujos del alquiler del shopping y parking, flujos de la venta de oficinas y cocheras. Las propiedades, producido de deudas y aportes y los flujos de fondos del proyecto (patrimonio del fideicomiso) que están separadas en el fideicomiso que debe guardar un ratio de cobertura del 1,30x las deudas garantizadas. FIX monitoreara de cerca que se cumpla el ratio de cobertura en todo momento.
SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN
La calificación incorpora la finalización de la obra revisada por la compañía quedando el shopping y las cocheras operativos a partir de abril 2023 e inmediatamente luego las oficinas. La calificación podría volver a bajar ante cualquier hecho que implique un retraso adicional en las obras y, por lo tanto, a una demora en la apertura del shopping y/o la demora significativa en la venta de oficinas y/o cocheras, sumado a dificultades o falta de previsibilidad en la refinanciación o la posibilidad de acceder a los fondos necesarios para concluir el proyecto. Asimismo, cualquier hecho que implique una reducción del ratio de coberturas de las deudas garantizadas por debajo de 1,30x. Una vez operativo el proyecto con métricas crediticias en línea con lo actualmente esperado podría impactar positivamente en una suba de calificación.
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INFORMES RELACIONADOS Y METODOLOGÍA APLICABLE
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